江西省九江市人民政府黨組成員、副市長容長貴 中房報(bào)記者 苗野/攝

九江房地產(chǎn)市場在政策優(yōu)化和自我修復(fù)作用下，呈現(xiàn)“整體趨穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化、預(yù)期緩慢修復(fù)”態(tài)勢。

中房報(bào)記者 苗野丨北京報(bào)道

長江之畔，冬陽暖照。九江市民漫步于煥然一新的濱江步道，憑欄遠(yuǎn)眺，水天一色——這幅“還江于民”的新景，正是這座城市從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“內(nèi)涵式發(fā)展”的生動(dòng)寫照。

12月23日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議閉幕后，江西省九江市人民政府黨組成員、副市長容長貴向中國房地產(chǎn)報(bào)記者描述了九江致力于打造“宜居宜業(yè)，近悅遠(yuǎn)來”的現(xiàn)代化城市的愿景。

在訪談中，容長貴以清晰的數(shù)據(jù)、鮮活的案例、系統(tǒng)的思考，展現(xiàn)了九江在房地產(chǎn)發(fā)展新階段的冷靜審視與主動(dòng)作為。

面對房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，容長貴用“整體趨穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化、預(yù)期緩慢修復(fù)”概括當(dāng)前態(tài)勢。他坦言，部分區(qū)域“以價(jià)換量”與穩(wěn)預(yù)期的沖突依然存在，市場分化正倒逼供給端變革。

九江的破題之道指向“優(yōu)供給”，核心便是建設(shè)“好房子”。九江“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)是什么？容長貴給出了一個(gè)極具地方特色的三層內(nèi)涵：江山輝映、文脈相承和宜居典范。

對于中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”的要求，九江已規(guī)劃出清晰路徑。容長貴將其概括為三個(gè)關(guān)鍵詞：精準(zhǔn)、多元、全面。

精準(zhǔn)“控增量”，重在建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，以需求預(yù)測引導(dǎo)土地供應(yīng)與金融配置，源頭促進(jìn)供需平衡；多元“去庫存”，核心是推進(jìn)“以購代建”，支持國企收購存量房轉(zhuǎn)化保障性住房，實(shí)現(xiàn)快速去化與保障供給雙贏；全面“優(yōu)供給”，則通過實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程，將“好房子”建設(shè)與住房供應(yīng)體系完善、城市更新一體推進(jìn)。

憑借獨(dú)特的山水文化資源和日益凸顯的區(qū)位優(yōu)勢，九江正著力建設(shè)區(qū)域制造業(yè)、文旅、航運(yùn)中心，通過產(chǎn)業(yè)升級(jí)與城市更新雙輪驅(qū)動(dòng)，打造現(xiàn)代、活力、品質(zhì)、幸福之城。一個(gè)深刻轉(zhuǎn)變正在發(fā)生，九江城市建設(shè)正從“造城運(yùn)動(dòng)”轉(zhuǎn)向“內(nèi)涵式發(fā)展”。

“我們更加關(guān)注人的需求和城市的風(fēng)貌。”容長貴直言，當(dāng)前關(guān)鍵突破在于解決城市更新融資難題，構(gòu)建多元化投融資格局。

在山水與文脈的交融中，九江正探索一條具有地域特色的房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展之路。

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“趨穩(wěn)”中的分化與挑戰(zhàn)

中國房地產(chǎn)報(bào)：聽完住建部部長倪虹的全國住建工作會(huì)議報(bào)告后，有什么感觸？

容長貴：非常榮幸能夠參加全國住建工作會(huì)，現(xiàn)場聆聽倪虹部長工作報(bào)告。7月份中央城市工作會(huì)召開后，江西省委城市工作會(huì)上月召開，中央、省委城市工作會(huì)為我們指明了今后城市發(fā)展的目標(biāo)、方向和路徑。

倪虹部長的報(bào)告，充分貫徹落實(shí)二十屆四中全會(huì)和中央城市工作會(huì)議精神，進(jìn)一步明確了明年乃至“十五五”時(shí)期住建系統(tǒng)工作的具體目標(biāo)任務(wù)和實(shí)現(xiàn)路徑，其核心思想與中央部署高度一致。我們將切實(shí)按照倪虹部長的工作報(bào)告要求，認(rèn)真抓好九江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)各項(xiàng)工作。

中國房地產(chǎn)報(bào)：2025年，九江樓市交易情況如何？有什么新的特點(diǎn)？

容長貴：九江房地產(chǎn)市場在政策優(yōu)化和自我修復(fù)作用下，呈現(xiàn)“整體趨穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化、預(yù)期緩慢修復(fù)”態(tài)勢。1～11月，全市銷售面積189.2萬平方米，增幅-1.7%，盡管比上半年略有回落，但仍高于全國平均水平6.1個(gè)百分點(diǎn)，也比全省平均值高出1.2個(gè)百分點(diǎn)。

價(jià)格方面，“70指數(shù)”同比不斷回升，從去年底到今年11月，新建商品住宅從91.9逐步回升至96.2，存量住宅從90.3逐步回升至94.2，企穩(wěn)向好態(tài)勢明顯，但市場仍面臨諸多挑戰(zhàn)。

一方面，穩(wěn)預(yù)期與“以價(jià)換量”形成沖突，止跌回穩(wěn)承壓。穩(wěn)市場關(guān)鍵在于穩(wěn)預(yù)期，穩(wěn)預(yù)期核心在于穩(wěn)房價(jià)，但受需求收縮、存量房拋售及法拍房、工抵房沖擊，部分偏遠(yuǎn)區(qū)域或同質(zhì)化嚴(yán)重的項(xiàng)目，房企只能依賴“以價(jià)換量”。短期內(nèi)房價(jià)企穩(wěn)缺乏支撐，穩(wěn)預(yù)期壓力較大。

另一方面，市場產(chǎn)品加速分化，高品質(zhì)項(xiàng)目抗周期能力較強(qiáng)，但占比較多的一般產(chǎn)品競爭力不大，這種分化客觀上既推動(dòng)開發(fā)商向高質(zhì)量供給轉(zhuǎn)型，又給房地產(chǎn)“去庫存”帶來較大壓力。

中國房地產(chǎn)報(bào)：當(dāng)?shù)亍昂梅孔印苯ㄔO(shè)情況怎么樣？

容長貴：九江市正在積極學(xué)習(xí)各方經(jīng)驗(yàn)，探索“好房子”建設(shè)。在推動(dòng)“好房子”建設(shè)過程中，我們一是突出規(guī)劃設(shè)計(jì)的本底性。將九江獨(dú)特的“江湖山水”自然本底和文化底蘊(yùn)融入社區(qū)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)，并因地制宜開展住區(qū)設(shè)計(jì)，充分考慮本地氣候特征，通過合理的朝向、通風(fēng)、遮陽設(shè)計(jì)，提升居住舒適度與節(jié)能效果。

二是突出綠色低碳的引領(lǐng)性。建立建筑節(jié)能與綠色建筑工作機(jī)制，積極開展綠色建筑創(chuàng)建行動(dòng)，政府投資項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行星級(jí)綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)和安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，全面推廣可再生能源應(yīng)用，進(jìn)一步提高新建建筑能效水平。

三是突出居住空間的人本性。統(tǒng)籌新建與改造，以“完整社區(qū)”建設(shè)為依托，按照“15分鐘生活圈”要求，按6類20項(xiàng)在住區(qū)主出入口或主軸位置，科學(xué)配置社區(qū)服務(wù)、養(yǎng)老托幼、商業(yè)文體等設(shè)施，完善社區(qū)周邊功能布局，實(shí)現(xiàn)功能復(fù)合與生活便利相統(tǒng)一。

我市潯陽區(qū)孫家垅社區(qū)等“完整社區(qū)”入選全國城市更新典型案例，2條建設(shè)經(jīng)驗(yàn)入選住建部城市體檢、城市更新行動(dòng)可復(fù)制做法清單。

中國房地產(chǎn)報(bào)：九江所倡導(dǎo)的“好房子”，最核心的、最具本地特色的內(nèi)涵是什么？

容長貴：九江“好房子”內(nèi)涵，我認(rèn)為應(yīng)該是“江山輝映、文脈相承和宜居典范”。

“江山輝映”強(qiáng)調(diào)住宅要充分融入“大山大水”的自然格局。通過精心設(shè)計(jì)，讓居民能推窗見綠、漫步親水，將長江的浩蕩、廬山的秀美、鄱陽湖的遼闊作為居住背景與延伸，實(shí)現(xiàn)人與自然的高度和諧。

“文脈相承”是指住宅要承載和延續(xù)城市的歷史記憶與文化氣質(zhì)。在規(guī)劃與設(shè)計(jì)中融入潯陽古韻、書院文化、碼頭風(fēng)情等元素，讓居住不僅是生活，也是一種文化的熏陶和歸屬感的建立。

“宜居典范”是最終落腳點(diǎn)，涵蓋從建筑質(zhì)量、功能布局、智慧服務(wù)到社區(qū)治理、鄰里關(guān)系的全方位高標(biāo)準(zhǔn)，旨在打造安全、舒適、便利、和諧的美好家園。

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構(gòu)建新模式的三重路徑

中國房地產(chǎn)報(bào)：近期召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，九江在這些方面有什么具體的計(jì)劃？

容長貴：當(dāng)前，房地產(chǎn)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，疊加疫情及金融監(jiān)管趨嚴(yán)等多重因素影響，行業(yè)正經(jīng)歷深刻的市場調(diào)整與發(fā)展模式重塑。

對此，我市計(jì)劃從三個(gè)方面發(fā)力：一是精準(zhǔn)“控增量”，關(guān)鍵在于建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制。

我們以編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃為抓手，根據(jù)我市人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際趨勢，科學(xué)預(yù)測住房需求總量和結(jié)構(gòu)，依此精準(zhǔn)安排土地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，引導(dǎo)金融資源合理配置，實(shí)現(xiàn)“以人定房、以房定地、以房定錢”，從源頭上促進(jìn)供需動(dòng)態(tài)平衡，避免資源錯(cuò)配和無效供給。

二是多元“去庫存”，重點(diǎn)在于打通多元化、市場化消化渠道。

首要路徑是科學(xué)推進(jìn)“以購代建”。支持市屬國企按照現(xiàn)實(shí)需求收購符合條件的存量商品住房轉(zhuǎn)化為保障性住房或人才公寓，既快速去化庫存，又精準(zhǔn)增加保障性住房供給。同時(shí)鼓勵(lì)盤活閑置商業(yè)、老舊廠房等低效資產(chǎn)，改造為居住、文創(chuàng)、康養(yǎng)等新型功能空間。

三是全面“優(yōu)供給”，核心在于實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程，將“好房子”建設(shè)與完善“市場+保障”的住房供應(yīng)體系和城市更新一體推進(jìn)，全鏈條提升住房標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、建造和運(yùn)維水平，滿足居民多樣化、改善性住房需求。

中國房地產(chǎn)報(bào)：對于2026年房地產(chǎn)市場有什么預(yù)判？

容長貴：二十屆四中全會(huì)將“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”系統(tǒng)性融入“保障和改善民生”框架，標(biāo)志著房地產(chǎn)的定位從單一的民生保障或經(jīng)濟(jì)刺激工具，升級(jí)為與促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大投資、優(yōu)化區(qū)域布局和推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化等戰(zhàn)略協(xié)同的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，凸顯中央構(gòu)建發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長期健康發(fā)展的決心。

結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，個(gè)人研判，2026年房地產(chǎn)市場“供給—需求—運(yùn)營”全鏈條的高質(zhì)量發(fā)展模式將逐步形成。

供給端通過“商品+保障”實(shí)現(xiàn)分級(jí)多元供給；需求端圍繞人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)與配套，逐步提升住房綜合居住價(jià)值；運(yùn)營端從“建房”向“管房”延伸，引入智慧物業(yè)、社區(qū)服務(wù)等增值功能，實(shí)現(xiàn)住房從“物理空間”到“生活場景”的轉(zhuǎn)變。

中國房地產(chǎn)報(bào)：構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式需要做好哪些工作？

容長貴：對于九江來講，我們要把握市場調(diào)整帶來的機(jī)會(huì)，順勢而為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，還需要做好以下幾項(xiàng)工作：

一是摸清所有在售商品房結(jié)構(gòu)底數(shù)，通過市場化收儲(chǔ)等方式，收購部分中小戶型空余商品房用于保障房，加快商品房市場出清，減少市場剛性需求住房數(shù)量，避免政府和市場的供給矛盾，重塑“市場+保障”的住房雙軌體系。

二是隨著居民住房需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，在落實(shí)相關(guān)制度改革基礎(chǔ)上，通過提高改善型住宅供地比例，放寬規(guī)劃限制，鼓勵(lì)開發(fā)“第四代”建筑等改善性住宅產(chǎn)品，出臺(tái)大戶型、高品質(zhì)住宅補(bǔ)貼優(yōu)惠政策等方式，全力優(yōu)化市場增量，持續(xù)提升產(chǎn)品力、交付力，更好滿足群眾對美好居住生活的新期盼。

三是提升服務(wù)質(zhì)量，以優(yōu)質(zhì)物業(yè)與高效運(yùn)維支撐房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)向精細(xì)化、差異化、智慧化轉(zhuǎn)型升級(jí)，逐步從“空間管理”轉(zhuǎn)向“構(gòu)建服務(wù)”。同時(shí)加快建立覆蓋房屋全生命周期的長效維護(hù)機(jī)制，以延長房屋使用壽命，提升居住安全。

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從“造城”到“育人”

中國房地產(chǎn)報(bào)：九江近年來大力推進(jìn)城市更新，與過去“大拆大建”模式相比，當(dāng)前九江推動(dòng)城市更新的核心理念是什么？在具體項(xiàng)目中，如何平衡“留、改、建”，既改善人居環(huán)境，又留住城市記憶和煙火氣？

容長貴：2010～2020年，九江市常住人口城鎮(zhèn)化率年均增長1.87個(gè)百分點(diǎn)，2020年以后，年均僅增長0.83個(gè)百分點(diǎn)，這標(biāo)志著九江城市建設(shè)由過去的“造城運(yùn)動(dòng)”轉(zhuǎn)向“內(nèi)涵式發(fā)展”。進(jìn)入城市更新階段，我們在城市建設(shè)中更關(guān)注人的需求和城市的風(fēng)貌。

九江是一座濱江歷史文化名城，但通過城市體檢發(fā)現(xiàn)，九江城區(qū)沿江區(qū)域樹木生長濃密陰郁，遮擋了城市和長江的視線聯(lián)系，也擠占了沿江居民的公共活動(dòng)空間。我們通過長江國家文化公園建設(shè)，將沿江區(qū)域進(jìn)行了全面更新，解決了九江市民臨江不見江、還江于民的問題，這一案例也成功入選全國城市更新典型案例。

另外，我們在推進(jìn)老舊火車站及周邊街區(qū)更新改造全國試點(diǎn)的過程中，嚴(yán)格控制拆除面積在20%以下，盡可能保留有價(jià)值的建筑物和構(gòu)筑物，選擇保留南昌鐵路局員工宿舍等建筑既有功能，使項(xiàng)目在后期運(yùn)營中更多留住煙火氣。

中國房地產(chǎn)報(bào)：如果請您描繪一幅五年后九江的“畫卷”，其中最核心的場景或氣質(zhì)會(huì)是什么？為實(shí)現(xiàn)它，當(dāng)前最需要著力突破的一點(diǎn)是什么？

容長貴：九江坐擁廬山、鄱陽湖、長江及潯陽古城，集大江大湖名山名城于一體，是一座具有豐富人文底蘊(yùn)的國家歷史文化名城。當(dāng)前，九江正按照習(xí)近平總書記考察江西親臨九江指引的方向，以制造業(yè)、文旅、基礎(chǔ)設(shè)施“三大攻堅(jiān)行動(dòng)”為抓手，加快建設(shè)長江經(jīng)濟(jì)帶重要節(jié)點(diǎn)城市。

我市《“十五五”規(guī)劃建議》即將發(fā)布，市委、市政府研判，九江將逐漸發(fā)展成為長江經(jīng)濟(jì)帶重要的區(qū)域制造業(yè)、文旅、航運(yùn)中心，其承東啟西、通江達(dá)海的區(qū)位優(yōu)勢將進(jìn)一步放大。通過推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與布局未來產(chǎn)業(yè)，長江經(jīng)濟(jì)帶高質(zhì)量發(fā)展和長江中游城市群等多個(gè)戰(zhàn)略效應(yīng)將疊加釋放。

可以想見，通過五年努力，九江將成為“宜居宜業(yè)、近悅遠(yuǎn)來”的現(xiàn)代、活力、品質(zhì)、幸福之城。

為實(shí)現(xiàn)這一美好愿景，當(dāng)前最需要突破的是城市更新項(xiàng)目融資問題，城市更新面臨著資金難以平衡、資源難以整合的現(xiàn)實(shí)問題，真正要實(shí)現(xiàn)“政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)、社會(huì)參與”的多元化資金參與，還有很長的路要走。我們將認(rèn)真貫徹落實(shí)中央決策部署，學(xué)習(xí)全國各兄弟城市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，因地制宜，積極探索，走出一條符合九江發(fā)展實(shí)際的城市高質(zhì)量發(fā)展之路。

值班編委：李紅梅

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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