廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉

于帥卿/發(fā)自北京

“全國住建工作會議報告敏銳地把握了當前市場的深刻變化，即二手房交易占比上升已成為明確趨勢，我們必須正視居民住房需求這一根本變化，以新房、二手房一體化視角，全面分析市場動態(tài)和評估市場止跌回穩(wěn)成效?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國房地產(chǎn)報記者專訪時表示。

12月22日至23日，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議在北京召開，會議全面盤點了2025年工作，系統(tǒng)總結(jié)“十四五”時期住房城鄉(xiāng)建設事業(yè)發(fā)展成就，并研究部署“十五五”時期和2026年重點任務。

對于2026年，李宇嘉認為，房地產(chǎn)仍會處于新舊模式轉(zhuǎn)型、回歸居住與消費屬性的過程中，市場將在探底與觸底間波動，必須加快轉(zhuǎn)型以推動市場回穩(wěn)?！皩崿F(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵，在于轉(zhuǎn)向新發(fā)展模式，將房地產(chǎn)從‘短期政績認知’轉(zhuǎn)向‘長期生態(tài)認知’，在國內(nèi)大循環(huán)與統(tǒng)一大市場建設中重新定位，實現(xiàn)房地產(chǎn)與內(nèi)需潛力相互促進?！?/span>

中國房地產(chǎn)報：全國住建工作會議剛剛落幕，會議在推進現(xiàn)代化人民城市建設、著力穩(wěn)定房地產(chǎn)等方面均有部署，了解后有什么感觸？

李宇嘉：全國住建工作會議工作報告敏銳地把握了二手房交易占比上升的趨勢，這要求我們將新房與二手房市場視為整體，統(tǒng)籌租賃與買賣、存量與增量、市場與保障的關(guān)系。未來工作關(guān)鍵在于疏通“賣舊買新”的良性循環(huán)，這既是激活改善需求、穩(wěn)定市場的核心，也是審視“好房子”發(fā)展?jié)摿Φ年P(guān)鍵。

中國房地產(chǎn)報：如果用一詞概括2025年房地產(chǎn)行業(yè)，你會選擇什么？

李宇嘉：“重構(gòu)”。2025年的調(diào)整是行業(yè)轉(zhuǎn)型過程中的正常現(xiàn)象，它不僅是收縮的結(jié)果，更是主動控制增量的體現(xiàn)，在供求關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，控制增量是緩解庫存壓力、平衡供需、穩(wěn)定預期、實現(xiàn)止跌回穩(wěn)的必經(jīng)之路。所謂“重構(gòu)”，既是政策基調(diào)的重構(gòu)，也是房屋屬性的重構(gòu)。

中國房地產(chǎn)報：從你的觀察來看，當前行業(yè)面臨的主要問題是什么？有何建議？

李宇嘉：房地產(chǎn)行業(yè)當前問題集中在四方面：供求關(guān)系失衡，庫存壓力大（包括在售、在建和土地儲備）；二手房掛牌量持續(xù)攀升，掛牌價下調(diào)沖擊價格錨與市場預期；從剛需到改善、從租賃到買賣、從二手房到新房的循環(huán)不暢；收入、就業(yè)等基本面仍對有效需求支撐不足。

其中，二手房與新房循環(huán)阻滯較為關(guān)鍵。二手房價格下跌、低總價成交占比上升，導致“賣舊買新”成本較高，置換鏈條出現(xiàn)“腸梗阻”，這是新房交易下滑并拖累上游供地、開工疲弱的主因。

建議在供需兩端協(xié)同發(fā)力：短期內(nèi)，繼續(xù)降低交易成本與門檻，推行“以舊換新”；中期，需建立多元化存量收儲機制，收儲主體、用途、定價、資金平衡等方面要多元化，引導國企、長租機構(gòu)、文旅企業(yè)等多主體參與，將存量房轉(zhuǎn)化為保障房、租賃房或新型空間，實現(xiàn)庫存去化與結(jié)構(gòu)優(yōu)化并行；長期，加快城市更新，修復房屋使用價值，并以新興城鎮(zhèn)化推動新市民融入，激活二手房與租賃市場，在供需兩端發(fā)力，盡快實現(xiàn)從探底到觸底。

中國房地產(chǎn)報：近期，中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”，鼓勵收購存量商品房用作保障房，你如何看待這一方向？

李宇嘉：這一政策緊扣當前市場癥結(jié)，是2026年“穩(wěn)市場、促轉(zhuǎn)型、惠民生”的結(jié)合點。

“控增量”是基于新房銷售放緩、預期轉(zhuǎn)弱和二手房分流的現(xiàn)實，尤其在存量時代，必須控制供給規(guī)模；“去庫存”針對的是廣義庫存高企問題，需積極采取措施去化；“優(yōu)供給”則指向結(jié)構(gòu)性機會——當前市場既存在總量過剩，也有部分區(qū)域和產(chǎn)品類型的供給短板，如好房子、產(chǎn)城融合片區(qū)、軌道延通區(qū)域等需求尚未滿足。

這一切的前提是因城施策，且應進一步細化至“因區(qū)施策”，不同城市、同一城市的不同區(qū)域，其庫存、需求差異巨大，建議開展片區(qū)級摸排，分清短期、中期、長期庫存結(jié)構(gòu)，識別新市民租賃購房、老市民改善、職住平衡等各類需求，據(jù)此安排增量供給與存量盤活，并在規(guī)劃、用地、金融等方面給予政策保障。

中國房地產(chǎn)報：“十五五”規(guī)劃將“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”置于民生保障與共同富裕框架下，這對行業(yè)意味著什么？房地產(chǎn)行業(yè)在未來5年的高質(zhì)量發(fā)展要如何做？

李宇嘉：這意味著住房發(fā)展主線已從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，未來五年必然是高質(zhì)量發(fā)展——即以高質(zhì)量供給匹配和引領需求，實現(xiàn)供需在更高水平上的動態(tài)平衡。

房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展須置于“保障和改善民生、扎實推進共同富?！钡目蚣芟峦七M。因此，“好房子”不應僅是高端商品房，而應覆蓋“市場+保障、租賃+買賣、存量改造+新增建設”的全鏈條供給體系，無論是商品住房、保障性住房，還是保租房、公租房、舊改住房，都應按照“好標準、好設計、好建造”等要求打造，并涵蓋開發(fā)、銷售、交付、維護的全生命周期，實現(xiàn)從硬件到服務的系統(tǒng)提升。

中國房地產(chǎn)報：對2026年房地產(chǎn)市場有何預判？哪些工作亟待推進？

李宇嘉：2026年是“十五五”開局之年，也是行業(yè)深化轉(zhuǎn)型、踐行高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵一年。除前述措施外，亟須完善體制機制，推動地方政府在行業(yè)治理與市場管理中切實轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。

當前各地在推進“好房子”建設中，仍存在依賴傳統(tǒng)路徑、將其異化為土地財政工具的現(xiàn)象，導致供給過剩、同質(zhì)化嚴重，且在社區(qū)服務、居住體驗等軟環(huán)境方面投入明顯不足。同時，各地向新發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型進程依然緩慢，“青黃不接”現(xiàn)象突出。

2026年必須加快認知轉(zhuǎn)型，推動房地產(chǎn)從“短期政績載體”向“長期生態(tài)要素”轉(zhuǎn)變，具體路徑包括，一方面應通過深化新型城鎮(zhèn)化，推進公共服務均等化、保障房全覆蓋等措施，穩(wěn)定新市民、青年人、外來人口等群體，培育“先租后買、梯度消費”的住房模式，為市場積累可持續(xù)需求。另一方面，應通過激活本地消費與就業(yè)，將財政資金更多投向公共服務短板領域，營造宜居、宜業(yè)、宜育的城市環(huán)境，降低安居成本，系統(tǒng)性修復住房消費的基本面。

值班編委：李紅梅

責任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

中國房地產(chǎn)報版權(quán)所有

未經(jīng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載以及任何形式使用

如需轉(zhuǎn)載，請后臺回復“轉(zhuǎn)載”了解規(guī)則

聲明：本文系轉(zhuǎn)載自互聯(lián)網(wǎng)，請讀者僅作參考，并自行核實相關(guān)內(nèi)容。若對該稿件內(nèi)容有任何疑問或質(zhì)疑，請立即與鐵甲網(wǎng)聯(lián)系，本網(wǎng)將迅速給您回應并做處理，再次感謝您的閱讀與關(guān)注。